¿Qué paga el dueño y qué paga el inquilino en QUINTANA ROO?

LA GUÍA AMIGABLE PARA EVITAR PLEITOS si estás rentando una casa o departamento en Quintana Roo.

¿El arrendatario (inquilino) debe pagar todas las reparaciones? ¿El dueño (arrendador) tiene que pagar el mantenimiento? ¿Quién paga el predial? ¿Y qué pasa con el agua, la luz o el aire acondicionado?

¿Esto me toca pagarlo a mí o le toca al propietario?

Y aquí, es donde empiezan muchos de los problemas entre arrendadores y arrendatarios.

La realidad es que no todo lo que se rompe lo paga el inquilino y tampoco todo gasto relacionado con el inmueble le corresponde al propietario.

El Código Civil para el Estado de Quintana Roo establece obligaciones específicas para ambas partes. Además, el contrato de arrendamiento puede establecer reglas particulares, siempre que no contradiga la ley.

¿Quién debe pagar qué en términos generales?

Una forma sencilla de entenderlo es la siguiente:

• El propietario responde por conservar el inmueble en condiciones para el uso y reparaciones mayores necesarias.
• Mientras que el inquilino responde por la renta, los daños que cause por culpa o negligencia y los deterioros menores propios del uso.

Pero vamos por partes.

¿Qué tiene que pagar el arrendador / propietario?

Las reparaciones necesarias del inmueble. Esta es una de las obligaciones más importantes del propietario.

El artículo 2687 del Código Civil del estado establece que el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones de servir para el uso convenido y realizar las reparaciones necesarias.

Por ejemplo:

• Reparaciones estructurales.
• Problemas importantes de instalaciones.
• Filtraciones que no sean consecuencia del uso negligente del inquilino.
• Fallas importantes de instalaciones eléctricas o hidráulicas.
• Reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de uso.

¿Qué tiene que pagar el arrendatario / inquilino?

La renta.

Esta es la obligación más evidente, el inquilino debe pagar la renta en la forma y tiempo establecidos en el contrato.

Por eso es tan importante que el contrato especifique claramente:

• Monto de la renta.
• Fecha de pago.
• Forma de pago.
• Incrementos.
• Penalizaciones, cuando procedan.
• Depósito.
• Servicios.
• Mantenimiento.
• Condiciones de entrega y devolución.

• ¿Quién paga el agua, la luz, el gas y el internet?

Por lo que se refiere a los servicios corresponden a quien los consume, sin embargo aquí hay una distinción muy importante.En un arrendamiento de casa habitación, lo habitual es que el arrendatario pague los servicios que genera durante el tiempo que ocupa el inmueble, como:

• Agua.
• Electricidad.
• Gas.
• Internet.
• Telefonía.
• Otros servicios contratados por el propio inquilino.

Sin embargo se puede pactar que alguno de estos servicios este incluido, lo que se  debe establecer claramente en el contrato. Además, es muy recomendable una lectura de medidores para dejar constancia de posibles saldos existentes al momento de entregar el inmueble, que no corren a cargo del nuevo inquilino.

¿Quién paga el predial?

El predial es una obligación relacionada con la propiedad, por lo que corresponde al propietario quién es el sujeto obligado frente a la autoridad fiscal.

¿Y la cuota de mantenimiento del condominio?

Este es uno de los puntos que más conflictos genera en departamentos y condominios de Cancún, Playa del Carmen y Tulum. Por eso, una buena práctica inmobiliaria es que el contrato indique expresamente:

“La cuota ordinaria de mantenimiento será pagada por ______.”

Y, si se quiere evitar problemas, también señalar quién pagará cuotas extraordinarias y quién sufrirá las sanciones de no hacerlo.

Y cuando se rompe algo ¿Quién lo paga?

Este es probablemente uno de los errores más comunes. El Código Civil de Quintana Roo establece que el arrendatario debe hacerse cargo de los deterioros de poca importancia que regularmente se causan al habitar una casa. Pero las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas corresponden, en principio, al arrendador.

La pregunta correcta no es ¿qué se rompió? sino ¿por qué se rompió?

Si se rompió por desgaste normal, generalmente estamos frente a mantenimiento o reparación que corresponde al propietario.

Si se rompió por mal uso, negligencia o daño provocado por el inquilino, puede corresponder al arrendatario.

¿Qué pasa si el inquilino daña el inmueble?

El arrendatario responde por los daños que cause.

El artículo 2695 establece que el arrendatario debe responder por los perjuicios que sufra el inmueble por su culpa o negligencia, así como por la de sus familiares, visitas, empleados o en determinados casos, subarrendatarios.

Ejemplos:

• Una ventana rota por un acto del inquilino.
• Daños provocados por una mascota.
• Daños ocasionados por negligencia.
• Instalaciones modificadas sin autorización.
• Deterioros provocados por un uso distinto al pactado.

¿El inquilino puede hacer modificaciones?

No, no puede modificar libremente el inmueble. El Código Civil de Quintana Roo establece que el arrendatario no puede variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso del arrendador. Si lo hace, puede estar obligado a restituirlo al estado en que lo recibió y responder por los daños y perjuicios correspondientes, además cualquier mejora al inmueble que se autorice queda a beneficio del propietario sin que este tenga obligación alguna de restituir ese costo. 

• ¿Quién paga el mantenimiento del aire acondicionado?

En Quintana Roo donde el aire acondicionado es prácticamente indispensable, esta pregunta aparece constantemente:

La respuesta se debe encontrar en el contrato que normalmente establece que mantenimientos preventivos y periodicos corresponden al arrendatario y reparaciones mayores al arrendador, como lo hemos venido señalando en el resto de esta publicación.

Te preparé una tabla que puede ser muy útil:

Gasto	¿Quién lo paga?  *Salvo pacto en contrario.
Renta.	Arrendatario
Agua por consumo.	Arrendatario.
Luz por consumo.	Arrendatario.
Gas.	Arrendatario.
Internet.	Arrendatario.
Predial.	Arrendador.
Reparaciones necesarias.	Arrendador.
Daños causados por el inquilino.	Arrendatario.
Deterioros por uso ordinario.	Arrendatario.
Reparaciones estructurales.	Arrendador.
Daños por negligencia en el uso.	Arrendatario.
Cuota de mantenimiento.	Arrendatario.
Cuotas extraordinarias de condominio.	Arrendador.
Modificaciones al inmueble.	Arrendatario.
Mantenimiento de equipos.	Arrendatario.

La regla más importante es: ¡El contrato manda! “Pacta Sunt Servanda” pero no puede ignorar la ley.

Un error frecuente en los contratos de arrendamiento es pensar que como lo firmamos, cualquier cosa que diga el contrato es válida y no necesariamente es así.
Como ya mencioné, en el contrato es fundamental establecer quién pagará determinados gastos y cuáles serán las obligaciones específicas de las partes, pero debe interpretarse conforme al marco jurídico aplicable, o sea respetar lo que establecen las leyes aplicables.

Conclusión: antes de discutir quién paga qué, revisa tres cosas:

1. ¿Qué dice el contrato?

2. ¿Qué dice el Código Civil y/o demás leyes aplicables?

3. ¿Por qué se generó el gasto o daño?

La combinación de estos tres elementos permite determinar con mucha mayor precisión si corresponde al arrendador o al arrendatario cada obligación.

Y hay una regla práctica que puede evitar muchos problemas:

• Propietario: no entregues un inmueble sin dejar claramente documentado su estado.
• Inquilino: no recibas un inmueble sin revisar y documentar su estado.

Un buen inventario, fotografías, lecturas de medidores, recibos y un contrato bien redactado pueden evitar que una pequeña reparación termine convirtiéndose en un gran problema legal.

Antes de rentar, revisa quién pagará cada gasto y deja todo documentado. Un contrato claro puede ahorrarte dinero y muchos problemas. En caso de rentar una propiedad dentro de un condominio, es de igual importancia revisar el Reglamento o cualquier disposición relacionada con la posesión pacifica del inmueble.

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¡Hasta la próxima!

Gilberto Esponda